Wettelijke grondslag
Op grond van artikel 12, eerste lid, onderdelen a en c van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) stelt de raad de Nota Grondbeleid vast. Dit kaderstellende document vertaalt de beleidsdoelen uit de Gemeentewet en het coalitieakkoord naar strategische en financiële kaders voor grondexploitaties.
Uitgangspunten grondbeleid
1. Inleiding / visie
De beschikbaarheid van grond is een belangrijke randvoorwaarde voor het realiseren van onze beleidsdoelstellingen en bestuurlijke ambities op het gebied van de fysieke leefomgeving. Dit zijn bijvoorbeeld ambities op het gebied van voldoende en betaalbare woningbouw, duurzaamheid en leefbaarheid. Grondbeleid zorgt er voor dat grond tijdig en in voldoende mate beschikbaar is voor de realisatie van deze ambities en doelstellingen. Grondbeleid is dus geen doel op zich, maar een middel om de maatschappelijke doelen van de gemeente te bereiken.
Grondbeleid gaat daarbij specifiek over de regierol die de gemeente inneemt bij een ruimtelijke ontwikkeling en welke instrumenten van grondbeleid zij daarbij inzet. Vanuit de kaders van haar grondbeleid wordt vastgelegd wat voor de gemeente de belangrijkste afwegingen zijn om te komen tot de juiste keuzes hierin.
2. Nota Grondbeleid
De nota Grondbeleid 2023 is een zogenaamd kaderstellend document. Dat betekent dat op hoofdlijnen het beleid wordt vastgesteld en de grenzen worden aangeven waarbinnen bestuurlijke bevoegdheden mogen worden uitgevoerd. Het college geeft vervolgens uitvoering aan het grondbeleid binnen de gestelde kaders en legt hierover verantwoording af.
Kern van de nota Grondbeleid 2023 is de strategische keuze voor situationeel grondbeleid, met organisatorische en financiële voorwaarden en duidelijke regels rondom voorbereiding en uitvoering van gemeentelijke grondexploitaties.
3. Kwantitatieve uitgangspunten
De paramaters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente zijn vastgelegd in ‘MPG 2025’. Een verdere onderbouwing voor de parameters is hier te vinden.
Volgens de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023) van de Commissie BBV gelden de volgende richtlijnen:
- Rentetoerekening aan grondexploitaties is gelijk aan de omslagrente.
- De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties is 2%, als basis voor de Netto Contante Waarde. Conform de richtlijn van het BBV.
Parameter | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|
Kostenstijging | 4% | 4.5% | 3.5% | 3.5% | 2% |
Opbrengstenstijging | Actualisatie | 4% | 3% | 3% | 2% |
Rente | 1.2% | 1.2% | 1.2% | 1.2% | 1.2% |
4. Financiële paragraaf
In onderstaande tabellen zijn de looptijd, actuele boekwaarden, nog te verwachten kosten en opbrengsten en de verwachte eindresultaten van de grondexploitaties (BIE) weergegeven.
In onderstaande tabel wordt de stand van zaken van de gronduitgifte weergegeven.
Startjaar | Eindjaar | Boekwaarde per 31-12-2024 | Geraamde nog te maken kosten | Geraamde nog te realiseren opbrengsten | Eindresultaat (nominale waarde) | Eindresultaat NCW 1-1-2025 | Eindresultaat eindwaarde 31-12-2028 | |
Lagedijk N-W | 2017 | 2027 | 3.454.935 | 186.581 | 3.287.490 | -354.026 | 25.628 | -266.408 |
Callantsoog Denneweg | 2019 | 2026 | 34.557 | 229.875 | 290.182 | 25.749 | -246.120 | 27.196 |
Schagerbrug Dijkzicht | 2022 | 2026 | -292.184 | 1.088.128 | 1.020.000 | 224.056 | 186.924 | 202.332 |
Tuitjenhorn Bogtmanweg | 2022 | 2028 | 339.776 | 3.926.985 | 3.748.400 | -518.361 | -594.158 | -643.136 |
Warmenhuizen Landsheer | 2021 | 2026 | -7.468.892 | 4.761.489 | - | 2.707.403 | 2.457.523 | 2.723.554 |
Sint Maartensbrug De Brug | 2024 | 2026 | 77.534 | 846.013 | 654.380 | -269.167 | -271.050 | -293.393 |
Totaal | -3.854 | 11.039 | 9.000 | 1.816 | 1.559 | 1.750 |
Project | % kavels uitgegeven |
|---|---|
Callantsoog Denneweg | 0% |
Schagen Lagedijk | 78.60% |
Schagerbrug Dijkzicht | 82.20% |
Tuitjenhorn Bogtmanweg | 0% |
Wamenhuizen Landsheer | 100% |
Sint Maartensbrug De Brug | 0% |
Totaal |
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de genomen winst bij de jaarrekening 2024 en de verwachte winstneming voor de komende jaren.
Vergelijking begroting en realisatie 2024
De ontwikkeling op de boekwaarde kan worden vergeleken met de oorspronkelijke begroting. De raad heeft bij MPG 2024 (1 juni 2024) de grondexploitatiebegrotingen geactualiseerd vastgesteld. Wij vergelijken de gerealiseerde lasten en baten, met de begrotingen uit de stand MPG 2024 (t/m 31 december 2024).
Toelichting
De voortgang op de lasten is achter gebleven op de begroting (- € 2,83 mln). Dit betekent dat in de meeste projecten de voortgang op de planontwikkeling en het bouw- en woonrijp maken minder snel gaat dan werd verwacht.
NB, de lasten zullen nog wel volgen maar de fasering hiervan loopt achter bij de verwachting van vorig jaar. De baten zijn hoger dan de totaalbegroting (€ 0,53 mln). Dit is voornamelijk het gevolg van gestegen V.O.N-prijzen met relatief hogere grondopbrengsten als gevolg.
Risico’s en onzekerheden
Risicoanalyse Grondexploitaties
Bij grondexploitaties wordt standaard een risicoanalyse uitgevoerd, inclusief een beoordeling van project- en marktrisico’s en bijbehorende beheersmaatregelen. Projectrisico’s worden kwalitatief beoordeeld op kans (laag: 25%, gemiddeld: 50%, hoog: >50%) en impact. Bij een hoge kans moet het risico deels in de begroting worden opgenomen of beheerst worden. Marktrisico’s zijn gebaseerd op het scenario uit de MPG en gelden voor alle nieuwe exploitaties, tenzij gemotiveerd afgeweken wordt.
Marktontwikkelingen
Grondexploitaties worden beïnvloed door inflatie (kostenstijging) en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (opbrengsten). Zie MPG 2025 voor actuele trends.
Marktrisicoscenario
De begrotingsparameters zijn gebaseerd op het gemiddelde scenario uit de Outlook Grondexploitaties 2025 van Metafoor. De marktanalyse gebruikt de negatieve bandbreedte: hogere kosten en lagere opbrengsten tot 2027. Dit leidt tot een totaal marktrisico van ca. € 0,4 mln. nadelig. Door het negatieve totaalresultaat van de exploitaties kan dit niet binnen de lopende grondexploitaties worden opgevangen.
Projectrisico’s
Het totale projectrisicoprofiel bedraagt € 0,88 mln. Naar schatting zijn er € 0,1 mln aan projectkansen.
Projectrisico’s die op kunnen treden zijn onder andere vervuiling in de bodem, vertragingsrisico’s en risico’s die ontstaan door de samenwerking met externe partijen.
Reserve grondexploitaties
De reserve grondexploitatie dekt risico’s op lopende grondexploitaties, zoals afwaarderingen en vennootschapsbelasting. Ook wordt de reserve ingezet voor de dekking van onrendabele toppen bij nieuwe projecten, kosten in de initiatieffase en specifieke onttrekkingen waarvoor de raad besluit.
De reserve wordt gevuld met winstnemingen, vrijvallende voorzieningen en verkoop van gronden buiten exploitatie. Om risico’s te kunnen blijven dekken, is een voldoende omvang van de reserve op de lange termijn essentieel. Dit wordt bewaakt via de prognose reserve grondexploitatie.
Per jaarrekening 2024 bedraagt de reserve €6,4 mln. Op basis van de huidige portefeuille is de verwachting dat op 1-1-2029 circa €5,3 mln. rest als weerstandsvermogen (zie onderstaande figuur). Daarmee is het huidige risicoprofiel afgedekt.
Belangrijk is wel dat deze prognose uitgaat van de huidige projecten. Nieuwe plannen, zeker met sociale woningbouw, kunnen de financiële uitvoerbaarheid onder druk zetten.
De prognose reserve grondexploitatie (zie onderstaande tabel) laat zien dat de reserve (de brede blauwe balk) aan het eind van de looptijd voldoende is om het risicoprofiel van de grondexploitatieprojecten op te kunnen vangen (gele lijn).
Nota Kostenverhaal en financiële bijdragen
Eind 2024 en begin 2025 is respectievelijk de Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen en Verordening Sociaal Vereveningsfonds vastgesteld.
De nota Kostenverhaal geeft duidelijkheid over hoe de gemeente kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen verhaalt op initiatiefnemers. Dit gebeurt op een transparante en uniforme manier. Bovenwijkse voorzieningen worden doorbelast op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit, Toerekenbaarheid). Per woning wordt een vaste financiële bijdrage gevraagd voor het verbeteren van de fysieke leefomgeving. Deze bijdragen, samen met bijdragen uit gemeentelijke grondexploitaties, worden gestort in een bestemmingsreserve voor het verbeteren van de fysieke leefomgeving. Vanuit deze reserve co-financiert de gemeente investeringen. Bij winstgevende grondverkopen bij de gemeente kan extra worden toegevoegd vanuit de reserve van het grondbedrijf.
Volgens de Verordening Sociaal Vereveningsfonds dient er een bijdrage betaald te worden voor elke sociale huurwoning die niet wordt gerealiseerd afwijkend van het minimale percentage van 30%. Indien er in een project meer dan 30% wordt gerealiseerd kan er een bijdrage worden gedaan aan de initiatiefnemer vanuit het sociaal vereveningsfonds. Vanaf 2025 gelden voor elke af te sluiten grondexploitaties de bijdragen van de Nota Kostenverhaal en het vereveningsfonds.